Пандемията от COVID-19 и въведените регулации за справяне с нея парализира икономиката в световен мащаб. Мерките, които предприеха правителствата по целия свят с цел ограничаване  разпространението на вируса доведоха до рязък спад на икономическата активност. COVID – 19 все по- често я определят като новата реалност, която създаде редица рестрикции, които създадоха нови стандарти в пазарните отношения между участници в различни сектори. Непредвидимото развитие на пандемията и нейното въздействие върху икономиката са тези, които пораждат безпрецедентна несигурност и усложнения в договорите между наематели и собственици на офис площи. Какви са последиците в отношенията между наемател и наемодател на фона на тази сложна ситуация?

       Канторите, които се занимават с договорните отношения между наемател и наемодател излизат с противоположни становища по въпроса кое е форсмажорно обстоятелство и кое не е, защото всяка страна по договора застава зад различно твърдение. Тъй като наложените извънредни мерки във връзка с Covid – 19, както в България, така и по света, са нови и необичайни като обстоятелства -  тепърва предстои да бъде установена трайна съдебна практика, която да регламентира търговските отношения в такива ситуации. Юристите също признават, че съществуват аргументи в полза на всяка от двете страни. Всяка юрисдикция създава свои собствени правила, които са свързани с редица казуси – отваряне на офисите и завръщането на служителите на работните им места, намаляване на наемите  , преразглеждане на условията, отлагане на плащания, или разработване на финансови графици за изплащане на поетапни, разсрочени плащания.

      Именно затова най-добрият подход в тази ситуация е когато изникне въпрос, или казус между наемател и наемодател относно офис площите, той да бъде разрешен чрез преговори между двете страни. Важно е те самите да стигнат до изменение на съответния договор по взаимно съгласие. Всички наемни правоотношения трябва да бъдат разглеждани конкретно за всеки отделен случай като се съобразят съответните специфики и алтернативни възможности за осъществяване на дейност при условията на евентуални бъдещи ограничителни мерки. Трудните времена и предизвикателствата, пред които е изправен бизнесът изискват двустранен, конструктивен диалог между наемодател и наемател. Той трябва да бъде фокусиран не само върху сегашното положение, но да бъде постигнат консенсус относно бъдещите взаимоотношения при евентуални неблагоприятни условия. 

      Несигурното икономическо бъдеще поражда необходимостта от установяването на по-гъвкави условия в договорните отношения между наемател – наемодател. Фиксираните дългогодишни срокове са изместени от краткосрочните. Налага се тенденция да бъдат преразглеждани текстовете, които регламентират клаузите за развалянето на такъв тип отношения и задължението за двумесечно предизвестие. Все по-често в договорите се въвежда и наречената клауза за „непреодолима сила“, чрез която се позволява на страните да бъдат освободени от договорните си задължения и отговорности в случай на сериозни непредвидени обстоятелства. Това би било основание страните, ако са се позовали на нея, след изтичане на определения срок, уточнен в договора, да могат да прекратят своите отношения. Възможно е мерките, които се въвеждат във връзка с овладяването на Covid кризата да бъдат основание за позоваване на форсмажор, ако те са тези, които възпрепятстват изпълнението на дадени задължения.

       COVID-19 принуждава все повече наемодатели да разработят индивидуален план за привличане на нови наематели, които изискват гъвкавост в договорните отношения. На въпроса: „Мога ли да разчитам на гъвкави условия?“, вместо просто „Не“, много собственици отговарят с друг въпрос: „Какво е необходимо за вашия бизнес?“. Поради реалната заплаха, че помещенията им могат да останат свободни за неопределен период, наемодателите са по- отворени за диалог и сътрудничество от преди за своите бъдещи наематели, които имат нуждата и възможността веднага да заемат офис площи.

         Новата тенденция, която се утвърждава все по- успешно е фокусиране върху сътрудничеството, което ще бъде от първостепенно значение в света на бизнес отношенията между наемател и наемодател. Реалността е такава, че добре изготвените и обмислени договори ще позволят на всички страни да продължат напред и да се ангажират помежду си, докато бъдат проучени нови възможности за развитие. От изключителна важност ще бъде да се взимат балансирани решения, които са възможни и постижими само и единствено чрез преговори и взаимни отстъпки като за всеки конкретен случай бъдат изследвани и отчетени интересите и на двете страни – наемодател и наемател.

       Очаква се тези, които са готови да се ангажират с краткосрочни договори да получат най-добрите сделки и да могат да договорят по-благоприятен лизинг като цяло. Последните прогнози  лансират твърдението, че това настроение, благоприятно за наемателите ще остане новият стандарт за известно време, особено след като тепърва трябва да бъдат решени въпроси относно това как офис площите ще трябва да се адаптират към изискванията за безопасна работа на труд в условията на COVID- 19.

      Любопитен факт е, че при предишни икономически спадове не е имало нуждата от дискусия за бъдещето на офис площите  и дали те са необходими за дадена компания. Последиците от пандемията наложиха нови концепции за офис пространството, което от своя страна трябва да се адаптира към предизвикателствата и изискванията на времето и клиентите.

       Проучванията на международните жилищни пазари показват, че повечето икономически показатели рязко намаляват по време на здравни кризи и след това бързо се връщат назад, след като те приключат. Въпреки това е важно да се подчертае, че тези, които не се съобразяват с новата реалност и които не се ангажират с изискванията, които тя създава, рискуват да изостанат като предприемачи и да претърпят финансови загуби. Уроците, извлечени от настоящата криза ще променят както условията на бъдещите лизингови договори, така и самата динамика на партньорството между наемодател и наемател.